Declarar um imóvel financiado no Imposto de Renda pode parecer complicado à primeira vista, mas com as informações certas, o processo se torna simples e organizado. Se você comprou um apartamento por meio de financiamento, precisa estar atento às regras da Receita Federal para garantir que tudo esteja devidamente registrado e evitar problemas futuros com o Fisco.
Neste guia completo, vamos mostrar como declarar um apartamento financiado, passo a passo. Vamos explicar em qual ficha inserir os dados, o que pode e o que não pode ser deduzido, como informar os valores pagos a cada ano e como funciona o uso do FGTS. E se você ainda está planejando a compra de um imóvel e está morando de aluguel, como em um aluguel apartamento 1 quarto Londrina, também falaremos sobre como declarar o aluguel.
Índice do Conteúdo
1. Quem precisa declarar um imóvel financiado?
Se você comprou um imóvel financiado — seja pela Caixa Econômica Federal, por um banco particular, consórcio ou outro tipo de crédito imobiliário — deve declarar a propriedade no Imposto de Renda, desde que esteja obrigado a entregar a declaração.
Você é obrigado a declarar se:
- Teve rendimentos tributáveis superiores a R$ 30.639,90 em 2024;
- Teve rendimentos isentos, não tributáveis ou tributados exclusivamente na fonte acima de R$ 40.000;
- Teve bens ou direitos (como imóveis) com valor superior a R$ 300.000 em 31/12/2023;
- Realizou operações na bolsa de valores;
- Obteve ganho de capital com a venda de bens;
- Entre outras situações previstas pela Receita Federal.
Mesmo que o imóvel ainda esteja sendo pago, ele já pertence ao comprador — e por isso, deve ser informado na declaração como um bem.
2. Onde declarar um apartamento financiado no IR?
O imóvel financiado deve ser declarado na ficha “Bens e Direitos” do programa da Receita Federal.
O código a ser utilizado depende do tipo de imóvel. Para um apartamento, o código é:
- Código 11 – Apartamento residencial
Além do código, você deve preencher:
- Discriminação: informações sobre o imóvel (endereço, número do contrato, nome da instituição financeira, valor financiado, uso de FGTS, entre outros);
- Situação em 31/12 do ano anterior (ex: 31/12/2022);
- Situação em 31/12 do ano da declaração (ex: 31/12/2023).
Se o financiamento foi iniciado no ano-calendário da declaração, o campo do ano anterior deve ser zerado (R$ 0,00), e você passa a informar os pagamentos a partir do ano seguinte.
3. Como declarar o valor financiado?
Um erro comum entre os contribuintes é declarar o valor total do imóvel como se já estivesse quitado — o que está errado. O valor que deve ser informado na ficha de “Bens e Direitos” é somente o valor já pago até 31/12 do ano-calendário, incluindo:
- Sinal ou entrada;
- Parcelas pagas do financiamento;
- Juros embutidos nas parcelas (se houver);
- Taxas cartoriais e ITBI;
- Valor do FGTS (caso tenha sido usado na compra);
- Taxa de avaliação de crédito, se houver.
Exemplo:
Você comprou um apartamento financiado no valor de R$ 180.000, deu R$ 20.000 de entrada e pagou 12 parcelas de R$ 1.100. Nesse caso, em 31/12 você declara:
- Valor da entrada: R$ 20.000
- Parcelas pagas: R$ 13.200
- Total a declarar: R$ 33.200 (isso será o valor em “Situação em 31/12”)
No ano seguinte, você soma as novas parcelas pagas e atualiza o campo da “Situação em 31/12”.
4. O que escrever na descrição do imóvel?
A Receita Federal exige que você descreva com detalhes o bem declarado. Na parte de “Discriminação”, você deve incluir:
- Tipo do imóvel (apartamento);
- Endereço completo;
- Nome e CNPJ do vendedor (pessoa física ou jurídica);
- Instituição financeira responsável pelo financiamento;
- Valor total do imóvel;
- Valor da entrada;
- Quantidade de parcelas pagas;
- Valor do FGTS utilizado (se for o caso).
Exemplo de descrição:
“Apartamento localizado na Rua X, nº Y, bairro Z, Londrina/PR, adquirido em julho de 2023 pelo valor total de R$ 180.000, com financiamento pela Caixa Econômica Federal. Entrada no valor de R$ 20.000, sendo R$ 10.000 pagos com recursos próprios e R$ 10.000 com uso do FGTS. Foram pagas 12 parcelas mensais de R$ 1.100 até 31/12/2023.”
Quanto mais claras forem as informações, menores as chances de cair na malha fina.
5. O que não deve ser declarado?
Ao declarar um apartamento financiado, não inclua:
- O valor total do imóvel se ele ainda não foi totalmente pago;
- Parcelas que ainda não foram quitadas;
- Juros futuros do financiamento;
- Seguro habitacional embutido na parcela;
- Valor de condomínio ou IPTU (esses são gastos correntes, não parte do bem).
Esses valores não devem ser inseridos na ficha de Bens e Direitos, pois não representam aquisição patrimonial ainda realizada.
6. Como declarar o uso do FGTS?
Se você utilizou o FGTS como parte da entrada ou para amortizar o saldo devedor do imóvel, esse valor deve ser informado na ficha de Bens e Direitos, somado ao valor pago com recursos próprios.
Não é necessário declarar o FGTS separadamente na ficha de Rendimentos Isentos e Não Tributáveis. Basta incorporá-lo ao valor declarado como parte do bem.
7. E se eu estiver morando de aluguel?
Se você ainda não comprou um imóvel, mas está morando de aluguel — por exemplo, em um aluguel apartamento 1 quarto Londrina — saiba que esse valor não é dedutível no Imposto de Renda para pessoas físicas.
Contudo, é importante declarar o pagamento do aluguel, principalmente se o proprietário for pessoa física. A Receita pode cruzar informações com o CPF do locador para verificar a veracidade da renda declarada por ele.
Você pode informar o pagamento do aluguel na ficha “Pagamentos Efetuados”, com o código 70 – Aluguéis de imóveis. Basta incluir:
- Nome e CPF do locador;
- Valor total pago no ano;
- Forma de pagamento (transferência, depósito, etc.).
8. Dicas para evitar erros na declaração
Declarar um imóvel financiado exige atenção. Veja algumas dicas para evitar inconsistências:
- Guarde todos os comprovantes de pagamento do financiamento (extratos bancários, boletos pagos);
- Mantenha o contrato de compra e venda em mãos;
- Tenha a cópia do contrato de financiamento;
- Se tiver usado o FGTS, baixe o extrato do saque no site da Caixa;
- Verifique se os valores declarados batem com os que constam no informe da instituição financeira.
Se tiver dúvidas específicas ou casos mais complexos (ex: compra em conjunto, consórcio com carta de crédito usada), procure o apoio de um contador.
9. Importância de declarar corretamente
Declarar corretamente um apartamento financiado evita dores de cabeça com a Receita Federal. Além disso, manter o patrimônio devidamente registrado é fundamental para:
- Comprovação de bens em caso de financiamento futuro;
- Garantia patrimonial em processos de herança;
- Regularidade fiscal do contribuinte;
- Facilidade em vendas futuras do imóvel.
A omissão ou erro na declaração pode levar à malha fina, cobrança de multas e até investigação por sonegação fiscal, mesmo sem intenção.
